Glosario hipotecario: 26 términos explicados en una frase

Todo el vocabulario que aparece en una oferta hipotecaria española, sin letra pequeña ni jerga. Cada término empieza con una definición corta y sigue con el detalle que necesitas antes de firmar.

Hipoteca

Préstamo a largo plazo para comprar una vivienda en el que la propia vivienda queda como garantía del pago.

El banco adelanta una parte del precio de la casa (normalmente hasta el 80% del valor de tasación) y el comprador lo devuelve en cuotas mensuales durante 15 a 40 años. Si se deja de pagar, el banco puede ejecutar la garantía y quedarse con el inmueble.

Ejemplo
Casa de 250.000 €: el banco presta 200.000 € y el comprador aporta 50.000 € más gastos.

TIN (Tipo de Interés Nominal)

Porcentaje anual que cobra el banco por prestar el dinero, sin incluir comisiones ni seguros.

Es el tipo que se usa para calcular la cuota, pero no refleja el coste total del préstamo porque deja fuera comisiones, seguros vinculados y otros gastos. Para comparar hipotecas hay que mirar la TAE.

Ejemplo
Un TIN del 2,50% sobre 200.000 € supone unos 5.000 € de intereses el primer año.

TAE (Tasa Anual Equivalente)

Coste real anual de la hipoteca: incluye el TIN más comisiones, seguros obligatorios y demás gastos vinculados.

La TAE es el indicador que exige el Banco de España para comparar préstamos entre entidades. Una hipoteca con TIN bajo pero muchas vinculaciones puede tener una TAE más alta que otra con TIN algo mayor y sin productos asociados.

Euríbor a 12 meses

Índice al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí y referencia de casi todas las hipotecas variables y mixtas en España.

Se publica a diario y se usa su media mensual para revisar las cuotas. La cuota de una hipoteca variable se calcula como Euríbor + diferencial, y se actualiza cada 6 o 12 meses según la escritura.

Diferencial

Puntos porcentuales fijos que el banco suma al Euríbor en una hipoteca variable o mixta.

Se pacta al firmar y no cambia durante la vida del préstamo. En 2026 los diferenciales competitivos en España se mueven entre el 0,40% y el 0,90%.

Ejemplo
Euríbor + 0,60%: si el Euríbor está en 2,90%, el tipo aplicado es 3,50%.

Hipoteca fija

Hipoteca con el mismo tipo de interés y la misma cuota durante toda la vida del préstamo.

Aporta previsibilidad total: la cuota no cambia aunque suba el Euríbor. A cambio, el tipo de partida suele ser algo más alto que el tramo inicial de una mixta.

Hipoteca variable

Hipoteca cuya cuota se revisa periódicamente aplicando el Euríbor vigente más un diferencial fijo.

La cuota sube o baja cada 6 o 12 meses. Es la opción más barata cuando el Euríbor está bajo y la más arriesgada cuando sube.

Hipoteca mixta

Hipoteca con un tramo inicial a tipo fijo (habitualmente de 3 a 15 años) que después pasa a variable referenciada al Euríbor.

Es el producto más firmado en España en los últimos años: da seguridad en los primeros años, que es cuando más intereses se pagan, y deja margen para amortizar o subrogarse antes de entrar en el tramo variable.

LTV (Loan to Value)

Porcentaje del valor de tasación de la vivienda que financia el banco.

Lo habitual es un LTV máximo del 80% para vivienda habitual y del 60-70% para segunda residencia. Superarlo (90-100%) exige aval, perfil muy solvente o programas como el aval ICO para jóvenes.

Ratio de esfuerzo

Porcentaje de los ingresos netos mensuales que se destina al pago de cuotas de préstamos.

Los bancos españoles rara vez aprueban operaciones por encima del 35%. Se calcula sumando la cuota de la hipoteca y las de otros préstamos y dividiendo entre los ingresos netos del hogar.

Ejemplo
Ingresos de 3.000 € y cuota de 900 €: ratio de esfuerzo del 30%.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Impuesto autonómico que paga el comprador de una vivienda de segunda mano en España.

Varía por comunidad autónoma: desde el 4% del País Vasco hasta el 10% de Cataluña o la Comunidad Valenciana. Muchas comunidades aplican tipos reducidos a menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad.

AJD (Actos Jurídicos Documentados)

Impuesto que grava la escritura pública y que se paga al comprar vivienda de obra nueva.

Oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma. Desde 2018 el AJD de la escritura de préstamo hipotecario lo paga el banco, no el cliente.

IVA de vivienda nueva

Impuesto del 10% sobre el precio de compra de una vivienda de obra nueva en España.

Sustituye al ITP en las compras a promotor. En Canarias se aplica el IGIC en su lugar. A este 10% hay que sumarle el AJD autonómico.

Tasación

Valoración oficial del inmueble realizada por una sociedad homologada por el Banco de España.

El banco calcula el importe máximo a prestar sobre este valor, no sobre el precio de compra. Cuesta entre 300 y 600 €, la paga el cliente y tiene una validez de seis meses en la que cualquier banco está obligado a aceptarla.

Amortización anticipada

Devolución de parte del capital pendiente antes de la fecha prevista.

Permite reducir cuota o reducir plazo. Reducir plazo ahorra más intereses. La comisión está limitada por ley: en tipo fijo hasta el 2% durante los 10 primeros años y 1,5% después; en variable hasta el 0,25% los 3 primeros años y 0% a partir de ahí.

Sistema francés de amortización

Método de cálculo, usado en la práctica totalidad de hipotecas españolas, en el que la cuota es constante y la proporción de intereses baja con el tiempo.

En los primeros años la mayor parte de la cuota son intereses y muy poco capital; por eso amortizar pronto es mucho más rentable que hacerlo al final.

Subrogación de hipoteca

Traslado de una hipoteca existente a otro banco que ofrece mejores condiciones, sin cancelarla ni volver a comprar la casa.

Evita los gastos de una hipoteca nueva. También existe la subrogación de deudor, cuando el comprador asume la hipoteca que el vendedor tenía sobre el inmueble.

Novación

Modificación de las condiciones de la hipoteca pactada con el mismo banco (tipo, plazo o titulares).

Suele ser más barata que la subrogación porque no implica cambiar de entidad, aunque el banco puede cobrar una comisión de novación.

Vinculaciones o bonificaciones

Productos que el banco pide contratar (nómina, seguros, tarjetas, plan de pensiones) a cambio de rebajar el tipo de interés.

Cada producto rebaja entre 0,10 y 0,50 puntos el TIN. Hay que comparar el ahorro anual en cuota con el coste real de los seguros: a menudo la hipoteca sin vinculaciones sale más barata en TAE.

Aval ICO para jóvenes

Garantía pública que cubre hasta el 20% del precio para que menores de 35 años (o familias con menores a cargo) puedan financiar hasta el 100%.

Lo gestionan los bancos adheridos. Exige vivienda habitual, límites de renta y de precio, y no cubre los impuestos ni los gastos de compra, que siguen siendo del comprador.

Carencia

Periodo en el que solo se pagan intereses y no se amortiza capital, con lo que la cuota baja temporalmente.

Alivia a corto plazo pero encarece el préstamo: la deuda sigue intacta y los intereses totales aumentan.

Cuota mensual

Pago mensual de la hipoteca compuesto por una parte de intereses y otra de devolución de capital.

Se calcula con la fórmula del sistema francés a partir del capital, el tipo de interés y el plazo. La calculadora de Hipoteka.es la desglosa año a año.

Gastos de compra

Impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación que el comprador paga de su bolsillo y que no se pueden financiar con la hipoteca.

Suponen entre el 10% y el 12% del precio en segunda mano y algo más en obra nueva. Junto con el 20% de entrada, marcan el ahorro mínimo necesario: en torno al 30% del precio.

Cláusula suelo

Cláusula que impedía que el tipo de una hipoteca variable bajara de un mínimo pactado.

Los tribunales españoles la declararon abusiva cuando no fue transparente y obligaron a devolver lo cobrado de más. En las hipotecas nuevas ya no se comercializa.

Seguro de hogar y de vida

El seguro de daños del inmueble es obligatorio por ley; el de vida no lo es, aunque el banco lo bonifique.

El cliente puede contratarlos con la compañía que quiera y el banco no puede penalizarle por ello más allá de perder la bonificación pactada.

FEIN

Ficha Europea de Información Normalizada: documento vinculante con todas las condiciones de la oferta hipotecaria.

El banco debe entregarla al menos 10 días antes de la firma. Contiene TIN, TAE, cuadro de amortización y vinculaciones, y es el documento que hay que comparar entre entidades.