Calcula tu hipoteca

Es un préstamo que te da un banco para comprar una casa. Tú pones una parte del dinero (los ahorros) y el banco pone el resto. A cambio, durante muchos años le devuelves cada mes una cuota: una parte es el dinero que te prestó y otra parte son los intereses (lo que cobra el banco por prestártelo). Hasta que termines de pagarlo, la casa queda como garantía: si dejas de pagar, el banco puede quedársela.

Una regla fácil: alrededor del 30% del precio de la casa. El banco solo te presta el 80% del valor, así que tú tienes que poner el 20% de entrada. A eso súmale otro 10-12% para impuestos, notaría y gestoría, que también se pagan al principio. Ejemplo: una casa de 200.000 € pide unos 60.000 € ahorrados.

Los bancos piden que la cuota mensual no se coma más del 30-35% de tu sueldo neto (descontando otros préstamos que tengas). Si cobras 2.000 € al mes y no tienes deudas, te aceptarán como mucho unos 700 € de cuota. Eso, a 30 años, equivale a una hipoteca de unos 150.000 € aproximadamente. Cuanto más cobres y menos deudas tengas, más te dejarán pedir.

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es lo que cobra el banco al año por prestarte el dinero, sin contar nada más. Si tu hipoteca es de 200.000 € a un TIN del 3%, el primer año el banco te cobra unos 6.000 € en intereses. Es el número que el banco enseña primero porque es el más bajo y el más vistoso, pero no refleja el coste real total.

La TAE (Tasa Anual Equivalente) es el coste real de la hipoteca en un año: incluye el TIN más las comisiones, los seguros obligatorios y otros gastos que te cobra el banco. Para comparar dos hipotecas en serio, mira siempre la TAE, no el TIN. Una hipoteca con un TIN bajísimo pero con muchos seguros obligatorios puede tener una TAE mucho más alta que otra con TIN un poco mayor pero sin ataduras.

Fija: pagas la misma cuota todos los meses durante toda la hipoteca, no cambia nunca. Tranquilidad total. Variable: tu cuota sube o baja cada 6 o 12 meses según cómo esté el Euríbor. Si baja, pagas menos; si sube, pagas más. Mixta: los primeros años (entre 3 y 15, normalmente) pagas una cuota fija, y a partir de ahí pasa a ser variable. Es la opción que más se firma en España hoy en día porque combina seguridad al principio con margen para amortizar.

El Euríbor es el precio al que los bancos europeos se prestan dinero entre ellos. Cambia todos los días y se publica un valor mensual. Si tu hipoteca es variable o mixta, tu cuota se calcula sumando el Euríbor + un diferencial (por ejemplo, Euríbor + 0,75%). Si el Euríbor sube, tu cuota sube en la próxima revisión. Si baja, tu cuota baja.

En una hipoteca variable o mixta, el diferencial es el extra fijo que el banco le añade al Euríbor. Por ejemplo: 'Euríbor + 0,60%'. Ese 0,60% es el diferencial y no cambia nunca: lo negocias al firmar y se queda igual durante toda la vida del préstamo. Cuanto más bajo, mejor para ti.

Son los productos extra que el banco te pide contratar para darte un tipo de interés mejor: domiciliar la nómina, seguro de vida, seguro de hogar, plan de pensiones o tarjeta con un gasto mínimo. Cada producto que añades te baja el TIN entre 0,1 y 0,5 puntos. Cuidado: a veces los seguros y el plan de pensiones cuestan más al año que lo que te ahorras en cuota. Haz números antes de firmar.

En total suelen ser entre el 10% y el 12% del precio de la casa, según dónde compres. Si es de segunda mano, pagas ITP (entre el 4% y el 11% según la comunidad). Si es obra nueva, pagas IVA (10%) más AJD. A eso súmale notaría, registro y gestoría (entre 1.500 € y 3.000 € normalmente) y la tasación (300-600 €). En la calculadora ya te lo desglosamos según tu comunidad autónoma.

Sí, y son muy potentes en algunas comunidades. Por ejemplo: Madrid bonifica el 100% del ITP a menores de 35 que compren vivienda habitual de hasta 250.000 €. Andalucía aplica un 3,5% (en vez del 7%) hasta cierto valor. Cataluña, Valencia, Galicia, Murcia y Castilla-La Mancha también tienen tipos reducidos para jóvenes. Cada comunidad pone sus propios límites de edad, renta y precio: confírmalos en su web antes de firmar.

Casi todas las comunidades aplican tipos reducidos de ITP (entre el 3% y el 5%) en estos casos, siempre que sea tu vivienda habitual. Suelen pedirte que la casa no pase de cierto precio y que vivas en ella durante al menos 3 años. Te ahorras varios miles de euros: merece la pena comprobarlo en la web de tu comunidad.

Es una valoración oficial que dice cuánto vale la casa que quieres comprar. La pide el banco antes de aprobarte la hipoteca y la pagas tú: cuesta entre 300 y 600 €. La hace una empresa autorizada por el Banco de España y vale 6 meses, así que si decides cambiarte de banco en ese tiempo, el nuevo banco está obligado a aceptarla.

Puedes hacerlo siempre, se llama amortización anticipada. La ley limita lo que te puede cobrar el banco por ello: en fija, hasta el 2% los primeros 10 años y 1,5% después; en variable, hasta el 0,25% los primeros 3 años y luego nada. Cuanto antes amortices, más intereses te ahorras: en los primeros años de la hipoteca casi todo lo que pagas son intereses, así que adelantar dinero ahí es donde más impacto tiene.

Cuanto más largo el plazo, menor la cuota mensual pero más intereses pagas al final. Cuanto más corto, cuota más alta pero te ahorras dinero. Truco: pide el plazo más largo que te dejen para tener cuota cómoda, y luego ve amortizando cuando puedas. Así tienes margen si vienen mal dadas, pero pagas menos intereses si te va bien.

Porque el banco no mira solo el sueldo. Tiene en cuenta tu edad, tu profesión, si eres funcionario o autónomo, si llevas mucho en la misma empresa, si tienes otras deudas, si compras solo o en pareja, si la casa es habitual o segunda residencia, y si pides el 80% o necesitas más. Por eso el comparador da una orientación, pero la oferta final siempre se afina caso por caso.